Rechtshinweise

Sehr verehrte Kunden,
 
Es ist uns ein Vergnügen, Ihnen die Antworten auf einige der zahlreichen Fragen zu bieten, die mit der Durchführung des Kaufs und Verkaufs von Immobilien verbunden sind, um Ihnen diese Durchführung zu erleichtern und zugänglich zu machen.
 
Was sind Grundbücher?
Was ist eine Immobilie?
Wie legt mann den Wert einer Immobilie fest?
Wer kann eine Immobilie in der Republik Kroatien kaufen?
Können fremde Staatsbürger eine Immobilie in der Republik Kroatien kaufen?
Wer kann eine Immobilie in der Republik Kroatien verkaufen?
Welche Pflichten haben die Käufer und Verkäufer am Immobilienmarkt?
Welche Summe bezahlt der Käufer dem Verkäufer als Vorschusszahlung?
Wer und wo beglaubigt den Kaufvertrag?
Was ist eine Tabularaussage?
Was ist ein "Fiduziar"?
Wer bezahlt die Steuer bei den Kauf und Verkauf der Immobilien und in welcher Höhe?
Wird diese Steuer bezahlt falls ein Immobilientausch vorliegt?
Wie lange dauert die Frist für die Meldung und Bezahlung der Steuer?
Kann der Käufer die Eintragung in die Grundbücher verlangen, bevor diese Steuer bezahlt wird?
Wer und wann bezahlt die Umsatzsteuer beim Immobilienkauf?
Gibt es weitere Steuer für die Vertragsparteien?
Wie wird die Vermietung oder Pacht der Immobilien besteuert?
Wie hoch ist die Vermittlungsgebühr der Agentur?
Welche Gesetze sind mit dem Immobilienmarkt verbunden?
 
Was sind Grundbücher?
Grundbücher sind öffentliche Bücher über den juristischen Stand der Immobilien der maßgebend für den Besitz ist, und jede Partei ist befugt diese zu durchsuchen und einen Auszug aus diesen Büchern zu verlangen.
 
Was ist eine Immobilie?
Dem Prinzip der Einheit der Immobilie entsprechend, ist eine Immobilie ein Stück Landfläche mit allen was mit dieser Fläche verhältnismässig dauerhaft verbunden ist, ob an der Oberfläche oder darunter. Das bedeutet soviel dass Sie mit dem Kauf einer Wohnung ebenso den idealen Teil des Gebäudes und des Grundstücks kaufen, auf dem das Gebäude gebaut wurde, bzw. falls sie ein Katasterteil kaufen, werden sie ebenso zum Besitzer von allem, was auf diesem Teil gebaut ist, wobei egal ist ob es rechtmässig gebaut wurde und in die Katasterpläne und Grundbücher eingeführt wurde.
 
Wie legt mann den Wert einer Immobilie fest?
Den Verkaufspreis der Immobilie bestimmt der Verkäufer im Einklang mit dem Stand auf dem Markt, bzw. den Gesetzen von Angebot und Nachfrage. Den Marktwert der Immobilie bestimmen die Finanzbehörden mit ihren "Tabellen", und den Wert der Immobilie die für die Durchführung eines Kredits bei der Bank gebraucht wird, wird ausschlieslich von den beglaubigten Begutachtern festgelegt.
 
Wer kann eine Immobilie in der Republik Kroatien kaufen?
Es gibt keine Hindernise oder Sanktionen für den Lauf von Immobilien in der Republik Kroatien, aber für die Einführung in die Grundbücher muss mann neben des Kaufvertrags auch einen Nachweis über die Kroatische Staatsbürgerschaft vorlegen.
 
Können fremde Staatsbürger eine Immobilie in der Republik Kroatien kaufen?
Ja, wobei sie das Einverständnis des Ausenministeriums brauchen, damit sie diese dem Vorschlag über die Eintragung des Besitzerrechts beifügen können.
Das gegenständliche Einverständnis, mit der Reziprozitätsbedingung, wird von dem Ausenministerium erteilt, nach der Zustimmung des Justizministeriums. Im jeden Fall gibt es für Ausländer auch andere Möglichkeiten.
 
Wer kann eine Immobilie in der Republik Kroatien verkaufen?
Jeder Besitzer, der seinen Besitz der Immobilie in die Grundbücher eingetragen hat, damit er diesen Besitz rechtkräftig auf den Käufer übertragen kann. Jedoch können auch Besitzer die nicht im Grundbuch eingetragen sind die Immobilie verkaufen, wobei dann der Käufer das gleiche Recht auf den Besitz erhaltet. Für die rechtkräftige Eintragung in die Grundbücher muss er dann die Rechtsfolge beweisen.
 
Welche Pflichten haben die Käufer und Verkäufer am Immobilienmarkt?
Der Käufer verpflichtet sich den vollen Betrag der vereinbarten Verkaufsumme zu bezahlen, und der Verkäufer verpflichtet sich die Immobilie in den Besitz des Käufers zu übergeben, und ihm zu ermäglichen sich in die Grundbücher als Besitzer einzutragen.
 
Welche Summe bezahlt der Käufer dem Verkäufer als Vorschusszahlung?
Es hängt von der Abmachung ab, meistens sind es 10% von dem verabredeten Verkaufspreis, im Einkang mit dem gesetzlichen Maximum.
 
Wer und wo beglaubigt den Kaufvertrag?
Die Unterschrift auf dem Verkaufsvertrag wird nur von der Seite des Verkäufers begläubigt, in der Republik Kroatien bei dem öffentlichen Notar, oder im Ausland bei diplomatischen Vertretungen der Republik Kroatien oder beim Notar, wobei mann die Begläubigung beim zuständigen Gericht apostilieren, bzw. bekräftigen muss.
 
Was ist eine Tabularaussage?
Es ist die Aussage mit welcher der Verkäufer bestätigt dass er von dem Käufer den vollen Betrag des Verkaufspreises erhalten hat, und als Folge dessen dem Käufer erlaubt, den Besitz der in der Frage stehenden Immobilie in den Grundbüchern auf sich zu übertragen.
 
Was ist ein "Fiduziar"?
Die Belastung der Immobilie zugunsten des Kreditgebers, dass sich durch die Übertragung des Besitzerrechtes äusert, mit dem Vermerk dass die Übertragung wegen der Versicherung der Erstattung des Anspruchs durchgeführt wurde.
 
Wer bezahlt die Steuer beim Kauf und Verkauf der Immobilien und in welcher Höhe?
Der Käufer, in der Höhe von 5% des Marktwerts der Immobilie. Der Käufer der damit die Frage seiner Unterkunft löst ist von der Steuer befreit, im Einklang mit den Bedingungen des Gesetzes über die Veränderungen und Nachträgen des Gesetzes über die Immobilienverkehrsteuer. Alle Anleitungen die mit dieser Befreiung verbunden sind, und abhängig von dem konkreten Fall, kann der Käufer von seinem Vermittler erhalten.
 
Wird diese Steuer bezahlt falls ein Immobilientausch vorliegt?
Ja, jeder der Immobilien erhält bezahlt die Immobilienverkehrsteuer in einer Höhe von 5% des Marktwerts der Immobilie die er erhält. In diesem Fall kann er aber trotzdem von der Steuerbehörde verlangen dass er von der Bezahlung dieser Steuer befreit wird, falls der Tausch wegen der Erhaltung des Besitzerrechts über die Immobilie vorgenommen wird.
 
Wie lange dauert die Frist für die Meldung und Bezahlung der Steuer?
Der Käufer verpflichtet sich innerhalb von 30 Tagen der Steuerbehörde die Entstehung dieser Steuerpflicht zu melden. Innerhalb von 15 Tagen nachdem er den Bescheid über die Bezahlung der Steuer erhält, muss er diese auch bezahlen.
 
Kann der Käufer die Eintragung in die Grundbücher verlangen, bevor diese Steuer bezahlt wird?
Ja, da die Pflicht des Erhaltens des "Grünen Stempels" bei der zuständigen Steuerbehörde abgeschaffen wurde.
 
Wer und wann bezahlt die Umsatzsteuer beim Immobilienkauf?
Der jenige Umsatzsteuer beim Kauf von Neubauten bezahlen muss ist der Käufer, der die Steuer inbegriffen in den gesamten Verkaufspreis bezahlt, wobei er die Immobilienverkehrsteuer nicht bezahlen muss, da es sich sonst um eine Doppelbesteuerung handeln würde. Leider bezahlt der Käufer, im Einklang mit den Regelwerk der Steuerbehörde, und trotz des Prinzips der Einheit der Immobilie, auch die Grundstücksverkehrsteuer auf das Grundstück um und unter dem Gebäude im dem sich die Wohnung befindet, in der gleichen Höhe.
 
Gibt es weitere Steuer für die Vertragsparteien?
Der Verkäufer unterliegt der Gewinnsteuer falls er die Immobilie weiterverkaufen will innerhalb von drei Jahren von dem Zeitpunkt aus, als er die Immobilie erworben hat. Die Differenz zwischen dem Kaufpreis und Verkaufspreis wird besteuert, aber mann kann von dieser Steuer auch befreit werden. 
 
Wie wird die Vermietung oder Miete der Immobilien besteuert?
Die Vermietung und Miete der Immobilien wird laut den Verordnungen des Gesetzes über die Gewinnsteuer besteuert, als Gewinn infolge des Besitzes und Besitzerrechtes.
Beim Gewinn infolge der Immobilie die vermietet oder gepachtet wird, werden Ausgaben in der Höhe von 30% vom Miet- oder Pachtpreis zugestanden. Die Vorschüsse der Steuer werden aufgrund der Bescheide der Steuerbehörde bezahlt, mit einer Frist bis zum letzten Tag des Monats für den laufenden Monat. Bei der Schätzung der Höhe des Steuervorschusses wird der Abschlag des Steuerpflichtigen nicht in Betracht gezogen. Der Vorschuss wird in einer Höhe von 15% bezahlt und wird als endgültige Steuer betrachtet, und so kann der Steuerpflichtige die jährliche Steuererklärung für diesen Gewinn nicht beantragen. Beim Gewinn der infolge der Vermietung von Wohnungen, Zimmer oder Betten an Reisende und Touristen entsteht (für welche die Aufenthaltssteuer bezahlt wurde) werden 50% als Ausgaben betrachtet. Den Steuervorschuss verrechnet und bezahlt derjenige der den Gewinn auszahlt, d.h. der Steuerpflichtige selbst (bei direkter Vermietung) bei jeder Einziehung des Mietebetrags in einer Höhe von 15%, ohne Recht auf persönlichen Abschlag des Steuerpflichtigen. Der festgestellte Vorschuss wird als endgültige Steuer betrachtet, und so kann der Steuerpflichtige die jährliche Steuererklärung für diesen Gewinn nicht beantragen.
 
Wie hoch ist die Vermittlungsgebühr der Agentur?
Die Vertragspartei die die Vermittlung der Immobilienagentur beantragz bezahlt die Vermittlungsgebühr in einer Höhe von 3% von dem abgemachten Verkaufspreis. 
 
Welche Gesetze sind mit dem Immobilienmarkt verbunden?
ZBPO Gesetz über die Ehe und eheliche Beziehungen (NN, 51/89, verfeinerten Text, 59/90)
ZJB Gesetz über öffentliche Notare (NN, 78/93, 29/94)
ZN Erbgesetz (NN, 52/71, 47/78)
ZNS Gesetz über die Wohnungsvermietung (NN, 91/96)
ZOO Gesetz über die Pflichtbeziehungen (NN, 53/91, 73/91, 3/94, 7/96, 91/96)
ZV Gesetz über den Besitz und Immobilienrechte (NN, 91/96)
ZZK Grundbuchgesetz (NN, 91/96)
ZZPP Gesetz über die Vermietung von Geschäftsräumen (NN, 91/96)
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